Droit immobilier : les baux commerciaux

Programme :

I. La Conclusion du Bail

• Le Recours au Bail Commercial
• Les immeubles dans lesquels un fonds de commerce est exploité,
• La qualité de commerçants du locataire,
• Les conventions et baux dérogatoires à la réglementation sur les baux commerciaux

La Durée du Bail

• Durée minimale de 9 ans s’impose au bailleur
• (Exceptions : réalisation de travaux, reconstruction de l’immeuble)
• La résiliation triennale prérogative du locataire

Les Principales Clauses du Bail

• Le loyer et son évolution : plafonnement et recours aux indices INS
• Distinction entretien courant, grosses réparations
• La sous-location et la cession du bail
• La déspécialisation : partielle, totale.

II. Le Terme du Bail

Le droit au renouvellement

• Conditions :

1. le fond doit avoir été exploité pendant les trois dernières années, seul le propriétaire du fonds peut l’invoquer,

• Modalités : 2 cas

1. Initiative du propriétaire : le congé avec offre de renouvellement
2. Initiative du locataire : la demande de renouvellement.

• Principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé et exceptions
• (Modification facteurs locaux de commercialité, bail supérieur à 12 ans)

Absence de renouvellement :

• Absence d’initiatives des parties : le bail se poursuit pour une durée indéterminée.
• Le Bailleur refuse de renouveler le bail : il doit une indemnité d’éviction à son locataire, sauf : si ce dernier a commis une faute, en cas d’insalubrité de l’immeuble, en cas de reprise pour habiter.
• Droit de repentir du bailleur